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相続が起こった場合、被相続人名義の不動産を、相続人名義に変える手続を進める必要があります。相続を原因とする不動産の名義変更の場合、相続人間における遺産分割協議がまとまっていて、遺産分割協議書が完成している事が前提となります。不動産の名義を変更しなかったために、手続きが複雑になってしまったり、相続トラブルに発展してしまうケースもありますので、相続不動産の名義変更は速やかに行うことをお勧め致します。
※民法により不動産は時効取得が可能となっています。ですから、相続した土地や建物が一定期間の間、他人に占有されていると、その他人の意図は別にしても、他人の財産となる手続きを進められてしまう可能性もあります。また、その他人の占有を止めてもらうにも、きちんとした法的な手続きをとらなければ、自分の土地であっても、反対に訴えられてしまうケースがあります。法律には、「権利の上に眠るものは保護に値せず」という言葉があります。速やかに自分のモノは、自分の名義にする手続きを行いましょう。
不動産の名義変更の方法
不動産の名義変更の大きな流れは以下のとおりです。
- まず、相続人の確定します。
…被相続人の戸籍謄本を出生から死亡まで全て取り寄せて、相続人が誰であるかを明確に特定します。
…抜けている戸籍があると法務局で受付てもらえませんので、きちんと改製原戸籍なども取り寄せて読む必要があります。 - 次に相続財産調査です。
…相続財産となっている不動産を特定します。複雑に分筆されていたり、私道があったりする場合は要注意です。
…時々、自分たちだけで名義変更してしまった為に全ての不動産の相続が出来ていなくて困ってしまうケースも見られます。 - 誰が相続するか、遺産分割協議書で正式に決定します。
…遺産分割協議書がきちんと出来ていない事を理由に法務局で補正が入り、何度も自宅に戻って書き直したり、何度も相続人の方に訂正印を求めれて郵送のやり取りをされる方がいるようです。法的に有効でなくては受理されません。 - 法務局にて、不動産の登記申請を行う。
…登記申請に必要な書類をすべて収集して法務局に申請します。
…自分で手続きをしたい場合は、法務局の窓口で相談しながら、申請書を作成していきます。
…司法書士が担当する場合、オンライン申請が出来ますので手続きはスムーズです。 - 法務局に行って、登記識別情報（権利証）を受け取りに行く。
…１～２週間で登記が完了すると、法務局に行って自分の名義になった登記識別情報を受け取りに行きます。
…時々、紙っぺらを渡されてキョトンとする方がいらっしゃいますが、自分で申請すると紙が渡されるのみです。
…司法書士に依頼した場合、法務局に行く必要はありません。司法書士が権利証を製本して内容を説明してお渡しします。
手続きの詳細のご案内
手続きの進め方について、詳しくご説明いたします。登記に必要な書類は、どのように遺産分割の協議が行われたかによって必要な書類が異なってきます。具体的には以下の通りです。
法定相続人が一人の場合、または法定相続分で相続をする場合
1)被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本。2)法定相続人の戸籍謄本。3)法定相続人の住民票。4)相続する不動産の固定資産税評価証明書書類は、市区町村役場で取得することができますが、東京２３区の不動産についての固定資産税評価証明書は都税事務所で取得します。
遺産分割協議で決めた割合で相続をする場合
1)被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本。2)法定相続人の戸籍謄本。3)法定相続人の住民票。4)相続する不動産の固定資産税評価証明書。5)法定相続人の印鑑証明書。6)遺産分割協議書遺産分割協議書については、遺産分割のページで作成した協議書をそのまま使用することができます。
申請書の作成
登記申請書の作成については、当司法書士法人にご依頼いただける場合は、すべて当法人の司法書士が担当します。通常、登記の申請は登記申請書に集めた書類をクリップで止めて、相続する不動の所在地を管轄とする法務局（登記所）に登記申請します。提出した書類に不備がなければ１週間～２週間くらいで登記が完了し、不動産の名義変更が完了します。登記申請する際には税金（登録免許税）の納付が必要になります。なお、そのときに必要になる税金（登録免許税）は、固定資産税評価証明に記載されている不動産の価格に１０００分の４を乗じた価格となります。
※固定資産税2000万円の不動産であれば、4／1000ですので、８万円が登録免許税となります。
土地を分けてから登記する場合
相続人で、土地を複数の土地に分ける場合には、相続登記の申請をする前に、その土地を物理的に分ける手続きをする必要がでてきます。この場合には地積測量を行い、１つの土地を複数の土地に分ける手続き（土地分筆登記）の申請が必要になります。その手続きのあとに各相続人名義に名義変更することになります。
この際の分筆は土地家屋調査士の仕事になりますので、この分筆のところのみパートナーの土地家屋調査士が担当し、不動産登記に関する手続きは、すべて当法人の司法書士が対応いたします。まずは、お気軽にご相談ください。