空き家の問題
日本全体の空き家は年々増え続け、今後この空き家をどのように利用するかが問題となっています。特に地方の空き家は誰も住む人がいないどころか、売却することすらできない（売っても経費で赤字になってしまう）空き家も存在している状況です。
売主に高齢者がいることの問題点
法定相続の登記を申請した場合、売却時に数名が売主となってしまうことになります。売主が病気もなく健康な方であれば売買契約や残金決済といった場に立ち会うことも全く問題はありませんが、相続人の一人が入院していたりした場合、あまりいい方法ではないです。遺産分割協議をして誰かの名義にしてから売却してしまえば、権利関係はシンプルになり、入院している相続人も契約や決済に立ち会わなくてすむことになりますが、売却代金を他の相続人に振り込むタイミングで贈与税が課税されてしまう恐れがあります。
ご提案＆解決方法
このケースで単に遺産分割で名義を変えてしまうと、売却代金の振り分け時に贈与税が課税されてしまう可能性があることは、前述したとおりです。当事務所からは、入院している相続人の負担をかけず、さらに贈与税もクリアできる方法として換価分割の方法をご提案いたします。
具体的には、一人の相続人を便宜的に登記名義人として（売主を一人として）売却を行い、売却にかかる経費（仲介手数料・測量費用など）を控除した売却代金を相続人で法定相続分とおりに分け合う方法です。
換価分割とは読んで字のごとく売ってその代金を相続人で分けるということですが、これは、あくまでも相続手続きの中で換価するわけですから、相続人のうちの一人が不動産を取得してその代金を誰かにあげるといった性質ではありません。つまり、この換価分割であることを遺産分割協議書の中に盛り込むことによって税務署から贈与である判断を受けず、便宜的に相続人の一人が名義を取得して売却手続きを進めることが可能になります。この方法を使えば、入院している相続人が前面に立って書類を集めたり契約に立ち会う必要もなく他の相続人が一人で手続きを進めることができるようになります。
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